Zakup nowego mieszkania to nie tylko cena widoczna w ogłoszeniu. Choć liczby prezentowane przez dewelopera wydają się konkretne, prawdziwe wydatki nabywcy zaczynają się mnożyć w chwili podpisania umowy, a kończą… długo po przeprowadzce. Co składa się na całkowity koszt nowego lokalu mieszkalnego? I jak sytuacja wygląda w praktyce, np. na rynku łódzkim?
Czy cena za metr kwadratowy to jedyny koszt?
Niestety, nie. Cena podana w ogłoszeniu to zazwyczaj cena netto za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego, która nie uwzględnia podatku VAT (8% dla mieszkań do 150 m²) oraz szeregu innych opłat. Co więcej – rzadko kiedy można ograniczyć się wyłącznie do zakupu „gołego” mieszkania. Dla wielu nabywców równie ważne są koszty związane z wykończeniem, opłatami administracyjnymi czy nieprzewidzianymi wydatkami po odbiorze.
Jakie opłaty są związane z samym zakupem?
Podatek VAT i cena brutto
Deweloperzy podają zwykle cenę brutto, ale warto upewnić się, że cena końcowa zawiera podatek VAT (dla mieszkań do 150 m² wynosi on 8%). Dla lokali większych lub innych niż mieszkalne (np. garaż, komórka lokatorska) VAT wynosi już 23%.
Opłata notarialna i sądowa
Przy zakupie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obowiązuje taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości transakcji. Do tego dochodzi opłata za wpis do księgi wieczystej (200 zł) oraz za założenie nowej księgi, jeśli lokal jej jeszcze nie posiada (60 zł). Dodatkowo płaci się za odpisy aktu – zazwyczaj kilka sztuk po ok. 6 zł za stronę.
Koszty kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy)
Dla osób finansujących zakup kredytem pojawiają się kolejne koszty: prowizja bankowa, wycena nieruchomości (od 400 zł wzwyż), ubezpieczenie nieruchomości i pomostowe, opłata za wpis hipoteki (200 zł) oraz czasem tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Co z dodatkowymi elementami: garaż, komórka lokatorska, ogródek?
W wielu inwestycjach obowiązuje konieczność zakupu miejsca postojowego w garażu podziemnym lub pakietu: mieszkanie + komórka lokatorska. W Łodzi, ceny miejsc parkingowych w garażu oscylują od 35 do 60 tys. zł, a komórki lokatorskie – od 6 do 15 tys. zł, w zależności od lokalizacji i wielkości.
W przypadku mieszkań na parterze z ogródkiem – często doliczana jest opłata za „użytkowanie” terenu zielonego (choć formalnie nie jest on częścią lokalu). To koszt rzędu kilku tysięcy złotych, który warto wcześniej negocjować.
Jakie koszty pojawiają się po odbiorze mieszkania?
Moment odbioru kluczy to dla wielu osób symboliczny finał procesu zakupu, ale w rzeczywistości to dopiero początek kolejnych wydatków. O ile wcześniej płaciło się głównie za sam lokal, to po podpisaniu protokołu odbioru zaczynają się stałe opłaty związane z eksploatacją i urządzeniem mieszkania. Część z nich jest obowiązkowa, część zależy od indywidualnych decyzji nabywcy – ale wszystkie mają wpływ na finalny koszt zamieszkania „na swoim”.
1. Koszty wykończenia – od gołych ścian do komfortowego wnętrza
Większość nowych mieszkań sprzedawanych jest w tzw. stanie deweloperskim, co oznacza surowe wnętrze: tynki, wylewki, drzwi wejściowe, czasem parapety i grzejniki – ale bez wykończenia.
Wykończenie wnętrza to największy koszt tuż po odbiorze. Średni budżet zależy od standardu i zakresu prac:
-
ekonomiczna wersja: ok. 1 800–2 200 zł/m² (samodzielna organizacja ekipy, tańsze materiały)
-
średni standard z firmą wykończeniową: 2 500–3 500 zł/m²
-
wysoki standard „pod klucz”: 3 800–6 000 zł/m²
Dla mieszkania o powierzchni 55 m² koszt wykończenia może więc wynieść od ok. 100 tys. zł do nawet 300 tys. zł – szczególnie w przypadku mieszkań typu loft lub tzw. wysokie mieszkania, które wymagają specjalistycznych rozwiązań aranżacyjnych (np. antresoli, konstrukcji sufitowych, customowych mebli).
2. Czynsz i opłaty eksploatacyjne – za co płacisz co miesiąc?
Nowoczesne osiedla są coraz bardziej rozbudowane – z garażami podziemnymi, windami, monitoringiem, zielonymi dziedzińcami i elementami smart. Za to wszystko płaci się w comiesięcznym czynszu do wspólnoty lub zarządcy. Składają się na niego m.in.:
-
fundusz remontowy (nawet w nowych budynkach, ok. 1–2 zł/m²)
-
utrzymanie części wspólnych (sprzątanie, oświetlenie, konserwacje)
-
ochrona i monitoring
-
opłaty za wywóz śmieci (od 36 zł za osobę w Łodzi, przy segregacji)
-
media rozliczane zaliczkowo (woda, ogrzewanie, ścieki)
W Łodzi średni czynsz administracyjny dla mieszkania o powierzchni 50–60 m² to od 450 do 750 zł miesięcznie. Jeśli budynek ma windę, ochronę lub ogrzewanie z sieci miejskiej – koszty są wyższe.
3. Media – rzeczywiste zużycie energii, wody i internetu
Oprócz zaliczek, po kilku miesiącach przychodzą pierwsze rozliczenia mediów – często z wyrównaniami. Wysokość rachunków zależy od stylu życia mieszkańców, ale przykładowo:
-
prąd: 150–250 zł/mies. (w przypadku ogrzewania elektrycznego – więcej)
-
woda i ścieki: 60–120 zł/osobę
-
ogrzewanie z sieci: średnio 3,50–6,00 zł/m² zimą
-
internet i TV: od 70 do 120 zł/mies.
Warto od początku kontrolować zużycie – zwłaszcza w nowych mieszkaniach, gdzie domyślnie ustawione parametry (np. wysoka temperatura nocą) mogą znacząco zwiększyć rachunki.
4. Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe przy kredycie, rozsądne zawsze
Jeśli zakup mieszkania był finansowany kredytem hipotecznym, bank wymaga polisy ubezpieczeniowej od zdarzeń losowych (pożar, zalanie, katastrofa budowlana). Jednak nawet przy zakupie za gotówkę, warto wykupić ubezpieczenie.
Koszt zależy od wartości mieszkania i zakresu ochrony:
-
podstawowa polisa (tylko mury): od 150 zł rocznie
-
pełna ochrona (mury + wyposażenie + OC w życiu prywatnym): ok. 400–600 zł rocznie
To niewielki koszt, a może uchronić przed dużymi stratami – np. w przypadku zalania sąsiada czy awarii sprzętu.
5. Koszty serwisowe i drobne poprawki techniczne
Nawet w nowych mieszkaniach zdarzają się usterki, które wychodzą po czasie – nieszczelne okna, zacinające się drzwi balkonowe, nierówno działająca wentylacja. Teoretycznie obejmuje je rękojmia (5 lat), ale kontakt z deweloperem i czas oczekiwania na serwis mogą być różne.
Niektórzy właściciele wolą nie czekać i zlecić poprawki prywatnym fachowcom – co oznacza dodatkowy wydatek, często kilkuset złotych za drobne prace, np. regulację drzwi, wymianę silikonów, dopasowanie zawiasów.
6. Koszty związane z urządzeniem otoczenia
Część inwestycji sprzedaje lokale z ogródkiem, tarasem czy balkonem. Choć formalnie te elementy są częścią nieruchomości, to ich urządzenie – nawodnienie, płytki, oświetlenie zewnętrzne – jest po stronie właściciela. Koszt zagospodarowania ogródka (trawa, żywopłot, kostka, meble ogrodowe) to nawet 10–30 tys. zł, zależnie od metrażu.
Wnioski – ile naprawdę kosztuje mieszkanie po zakupie?
Choć ogłoszenie może kusić ceną „od 540 000 zł”, po podsumowaniu wszystkich kosztów (wykończenie, opłaty, dodatki) całkowity budżet może przekroczyć 700–750 tys. zł, zwłaszcza w przypadku dużych lub wymagających lokali, takich jak wysokie mieszkania z nietypową konstrukcją czy dużym ogrodem.
To dlatego przed podpisaniem umowy warto przeanalizować nie tylko ofertę, ale i pełny koszt życia w danej inwestycji – bo dopiero wtedy zobaczysz prawdziwą skalę wydatków związanych z nową nieruchomością w Łodzi.
Jak to wygląda w praktyce – przykładowe inwestycje w Łodzi
W inwestycji przy ul. Wróblewskiego 21, nowoczesne mieszkania o powierzchni 48–56 m² w 2025 roku wyceniane są na około 10 800 zł za m². Dla 50-metrowego lokalu daje to cenę bazową ok. 540 000 zł brutto. Do tego doliczane są:
- miejsce parkingowe w garażu: 49 000 zł
- komórka lokatorska: 8 000 zł
- koszty notarialne i wpisy: ok. 3 000 zł
- wykończenie w standardzie „pod klucz”: 110 000 zł
- pierwsze opłaty administracyjne: ok. 1 200 zł (zaliczki, media, fundusz)
- Łączny realny koszt dla nabywcy to więc nawet ponad 700 000 zł – mimo że w ogłoszeniu widnieje cena „od 540 000 zł”.
Jak uniknąć zaskoczenia?
Przede wszystkim: zadaj pytania. Deweloperzy są zobowiązani do podania pełnej specyfikacji oferty, ale nie zawsze robią to jasno i w jednym miejscu. Upewnij się, co jest wliczone w cenę, czy są obowiązkowe dodatki, jakie są przewidywane koszty eksploatacyjne i co obejmuje standard deweloperski.
Dobrym pomysłem jest także konsultacja z doradcą kredytowym lub niezależnym ekspertem od rynku nieruchomości. W przypadku miast takich jak Łódź, gdzie rynek dynamicznie się rozwija, warto mieć wsparcie w analizie lokalizacji, dostępności inwestycji oraz ukrytych kosztów.
Podsumowanie
Zakup nowego mieszkania to poważna inwestycja – nie tylko finansowa, ale też emocjonalna. Im więcej szczegółów poznasz wcześniej, tym mniej zaskoczeń Cię spotka. Gdy interesują nas nowe osiedla Łódź, w przypadku lokalizacji takich jak nieruchomość Łódź, gdzie konkurencja na rynku rośnie, warto działać szybko – ale z rozwagą. Transparentność oferty, dobra lokalizacja, realne koszty wykończenia i utrzymania – to czynniki, które powinny być podstawą decyzji.